> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://www.jornalopolo.com.br/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Grandes negócios com fundos imobiliários movimentam cerca de R$ 845 milhões em ativos de Manaus desde 2025 - URL: https://www.jornalopolo.com.br/grandes-negocios-com-fundos-imobiliarios-movimentam-cerca-de-r-845-milhoes-em-ativos-de-manaus-desde-2025/ - Published: 2026-09-26T23:22:52.000Z - Updated: 2026-09-26T23:22:52.000Z - Description: Compras de galpões e participações em shopping centers colocaram Manaus no radar de alguns dos maiores gestores imobiliários do País; Ativos analisados superam R$ 1 bilhão em valor estimado - Author: Redação - Tags: mercado imobiliário, #story-ok, #Facebook-ok, #video-nao, #Instagram-ok Manaus passou a aparecer com mais frequência nas carteiras de grandes Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) brasileiros. Desde 2025, três operações envolvendo galpões logísticos e shopping centers colocaram aproximadamente R$ 845 milhões em ativos da capital amazonense no radar de investidores institucionais, considerando os valores oficialmente divulgados e uma estimativa para a participação negociada no Shopping Ponta Negra. Os movimentos envolvem gestores como XP Asset, Riza Real Estate, Capitânia e HSI e ajudam a preencher uma lacuna do mercado imobiliário local. Com negócios de grande porte divulgando preços, áreas, aluguéis, resultado operacional e taxas de capitalização, Manaus começa a formar referências mais concretas sobre quanto o mercado de capitais está disposto a pagar por imóveis destinados à geração de renda. ### Dois galpões somaram R$ 603,5 milhões A maior operação ocorreu em abril de 2025, quando o XP Logístico Prime Yield FII comprou da Hines um portfólio de quatro condomínios logísticos por aproximadamente R$ 1,1 bilhão. Metade dos imóveis está em Manaus. Na Avenida Torquato Tapajós, o Distribution Park Manaus I foi adquirido por aproximadamente R$ 363,5 milhões. O condomínio possui cerca de 105,2 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). Já o Distribution Park Manaus II, localizado na Avenida do Turismo e com aproximadamente 69,1 mil metros quadrados de ABL, entrou na operação por cerca de R$ 240 milhões. Só os dois ativos amazonenses representaram, portanto, R$ 603,5 milhões por aproximadamente 174,2 mil metros quadrados de área locável. A relação entre preço e ABL fica em torno de R$ 3,46 mil por metro quadrado, criando uma referência relevante para galpões logísticos de padrão institucional na cidade. Os preços efetivamente pagos também ficaram abaixo das avaliações feitas anteriormente para os imóveis. Laudos elaborados no início de 2025 apontavam aproximadamente R$ 396 milhões para o Manaus I e R$ 254 milhões para o Manaus II, totalizando cerca de R$ 650 milhões. ### Quanto pode ter valido a fatia do Shopping Ponta Negra Outro movimento de grande porte ocorreu no fim de 2025\. O XP Malls FII vendeu participações em nove shopping centers para um veículo ligado à Riza Real Estate em uma operação de aproximadamente R$ 1,65 bilhão. Entre os ativos estava uma participação de 39,99% no Shopping Ponta Negra, em Manaus. O negócio, porém, não informou quanto dos R$ 1,65 bilhão foi atribuído individualmente ao empreendimento amazonense. Dados públicos permitem chegar a uma faixa indicativa. O Shopping Ponta Negra possui aproximadamente 36,5 mil metros quadrados de ABL e apresentava resultado operacional líquido, o NOI (sigla em inglês para Net Operating Income), de cerca de R$ 29 milhões por ano. Uma fatia de 39,99% corresponde, proporcionalmente, a aproximadamente R$ 11,6 milhões desse resultado anual. Aplicando uma taxa de capitalização próxima à observada na operação do portfólio, a participação negociada ficaria na casa de R$ 191 milhões. Outra transação realizada no mesmo empreendimento oferece um segundo parâmetro. No início de 2025, uma participação de 18% no Ponta Negra foi negociada por aproximadamente R$ 82 milhões. O preço atribuía ao shopping um valor total implícito próximo de R$ 456 milhões. Mantida essa referência, uma participação de 39,99% corresponderia a aproximadamente R$ 182 milhões. Como os dois cálculos chegam a valores próximos, o ponto médio coloca a fatia negociada no fim de 2025 em aproximadamente R$ 187 milhões. Trata-se de uma inferência baseada nos dados disponíveis, e não do preço individual oficialmente divulgado na operação. Pelas duas referências, o valuation total implícito do Shopping Ponta Negra ficaria entre aproximadamente R$ 455 milhões e R$ 477 milhões. ### Amazonas Shopping passa de R$ 1 bilhão em valuation implícito Em agosto de 2026, outro dos principais centros comerciais da capital entrou diretamente na carteira de um fundo imobiliário. O Capitânia Shoppings FII pagou R$ 51,8 milhões por uma participação de 5% no Amazonas Shopping. O empreendimento possui aproximadamente 37,5 mil metros quadrados de ABL e apresentava ocupação superior a 96% no momento da aquisição. A operação foi realizada a uma taxa de capitalização, ou cap rate, de aproximadamente 9,2% ao ano. Uma extrapolação simples do preço pago pelos 5% atribui ao shopping um valuation próximo de R$ 1,04 bilhão. A conta não deve ser tratada como uma avaliação formal do imóvel, já que participações minoritárias podem incluir condições e direitos específicos. Ainda assim, o preço oferece uma indicação da dimensão econômica atribuída ao empreendimento na operação. ### Centro de distribuição da Bemol aponta outra referência Manaus também possui um grande ativo logístico que já está há mais tempo no mercado de fundos imobiliários. O HSI Logística FII é proprietário do centro de distribuição ocupado pela Bemol, na Avenida Torquato Tapajós. O imóvel possui aproximadamente 65,3 mil metros quadrados de ABL, está instalado em um terreno próximo de 110 mil metros quadrados e conta com contrato de locação de longo prazo. O aluguel médio informado para o ativo estava em torno de R$ 27,50 por metro quadrado ao mês. Aplicado à área locável, esse valor representa uma receita mensal aproximada de R$ 1,8 milhão, ou cerca de R$ 21,5 milhões por ano. A renda permite fazer uma estimativa indicativa do valor econômico do imóvel. Com uma taxa de capitalização entre 9% e 9,5%, compatível com um ativo logístico dessa natureza, o centro de distribuição ficaria entre aproximadamente R$ 225 milhões e R$ 240 milhões, a depender das premissas adotadas para despesas e resultado operacional. A comparação com os dois Distribution Parks leva praticamente ao mesmo ponto. Aplicando ao imóvel da Bemol os aproximadamente R$ 3,46 mil por metro quadrado de ABL pagos pelos galpões adquiridos pela XP, o resultado chega a cerca de R$ 226 milhões. A convergência dos dois métodos permite usar a casa dos R$ 225 milhões como uma referência indicativa para o ativo. O número, porém, não representa uma avaliação oficial nem uma transação recente, mas uma estimativa baseada na renda informada e em negócios comparáveis realizados em Manaus. Resumo redes: Compras de galpões e participações em shopping centers colocaram Manaus no radar de alguns dos maiores gestores imobiliários do País. Ativos analisados superam R$ 1 bilhão em valor estimado.