Zona Franca impulsiona plano para criar cidade aeroportuária em Manaus que poderá chegar a R$ 1 bilhão em investimentos

O embrião de uma "cidade aeroportuária" começa a ganhar forma na capital do Amazonas. A concessionária francesa Vinci Airports, que opera o Aeroporto Internacional de Manaus desde 2022, lançou um programa para desenvolver uma série de empreendimentos imobiliários na área que circunda o terminal. O projeto prevê a construção de galpões logísticos, hotéis, supermercados, centro de convenções e até um shopping center. O investimento total estimado pode chegar a R$ 1 bilhão.

A empresa francesa já conversa com investidores interessados em aportar capital e participar dos projetos. O principal motor para atrair esses recursos é o próprio regime fiscal da região. De acordo com Thierry Ligonnière, CEO da Vinci para os aeroportos de Portugal, Brasil e Cabo Verde, em entrevista ao site Metro Quadrado, a capital amazonense reúne condições únicas para esse desenvolvimento.

"Há disponibilidade de espaço, alinhamento de interesse por parte de vários atores e uma conjuntura fiscal favorável que torna Manaus um centro com muita atratividade", afirmou Ligonnière.

Com a reforma tributária, a Zona Franca de Manaus (ZFM) desponta como uma das poucas regiões do país que manterá incentivos fiscais diferenciados no longo prazo. Na visão da concessionária, essa estabilidade tributária cria um ambiente de negócios altamente favorável para novos investimentos industriais e comerciais nos próximos anos.

Demanda por galpões logísticos

O plano de expansão foi desenhado a partir de um estudo de viabilidade encomendado pela Vinci à consultoria Colliers. O levantamento avaliou o sítio aeroportuário de Manaus, que conta com quase 14 milhões de metros quadrados de área total, e apontou que cerca de 235 mil metros quadrados podem ser aproveitados de imediato para novos negócios.

A maior fatia dessa área será destinada à construção de galpões logísticos para atender o Polo Industrial de Manaus (PIM). A consultoria identificou uma demanda reprimida por galpões de alto padrão que varia de 100 mil a 150 mil metros quadrados, com uma projeção de ocupação de 90%. No futuro, a área destinada à logística pode alcançar 250 mil metros quadrados, o que equivale a quase todo o estoque atual de condomínios logísticos de alto padrão de Manaus, estimado em pouco mais de 300 mil metros quadrados.

Atualmente, a taxa de ocupação dos galpões em Manaus está em 98,3%, operando praticamente no limite da capacidade. Segundo dados da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas (Ademi-AM), os novos contratos de locação na região já estão sendo fechados no patamar de R$ 50 por metro quadrado, mesmo nível de preços registrado em contratos recentes no Aeroporto de Guarulhos, em São Paulo.

Hotelaria e turismo de negócios

Além da logística, o setor de serviços e hotelaria também deve ganhar um forte impulso com a cidade aeroportuária. O estudo da Colliers indica a viabilidade para a construção de um hotel com até 300 quartos, com entregas planejadas de forma faseada ao longo de cinco anos. A taxa de ocupação média projetada para o novo empreendimento é de 80%.

Nos últimos três anos, as tarifas médias da rede hoteleira em Manaus registraram um crescimento de 25%, subindo para R$ 520. O mercado local se beneficia diretamente do fluxo de profissionais ligados às indústrias da Zona Franca. Roberto Castro, gerente comercial de desenvolvimento imobiliário da Vinci, destaca que o perfil do visitante na capital é muito focado na economia local.

"A ocupação média de Manaus é de três a sete dias. Ou seja, não vem só o turista de selva para cá, mas também o turista de negócios da Zona Franca, que é muito importante para nós", explicou Castro.

Varejo para o entorno

O projeto da Vinci também mira o mercado de varejo para atender a população do entorno do aeroporto, estimada em cerca de 160 mil pessoas. O estudo aponta que a região comporta pelo menos uma operação de atacarejo, com potencial para uma segunda em dez anos, além de um shopping center com 10 mil metros quadrados de ABL (área bruta locável) na fase inicial, podendo expandir para 15 mil metros quadrados em uma segunda etapa.

De acordo com a concessionária, embora Manaus conte com 11 shopping centers, os principais centros de compras estão localizados a mais de 12 quilômetros de distância do terminal de passageiros. A construção de novas opções de comércio e serviços visa suprir essa demanda reprimida de moradores e trabalhadores que circulam diariamente pela região aeroportuária.